4月18日 ，跳單鞍山市中級人民法院經審判委員會表決通過，從起分別向市內兩家房產中介公司
、委托市房地產經紀服務行業商會和市住房和城鄉建設局發出司法建議 。人利這三份從加強企業管理、中介行業自律和行業監管三個層面提出的機構司法建議，源于4月16日鞍山中院審理的案件一起中介合同糾紛二審案件。

01買房換中介 委托人不認“跳單”

　　2022年6月 ，說起委托人安靜(化名)通過A房產中介公司員工白云(化名)選購二手房。跳單根據安靜的從起需求
，白云先后推薦了幾處房屋并帶其看房，委托幫助其與房主議價溝通
，人利在安靜詢問中介費標準時，中介還提出了對折收費的機構優惠。15日，案件在幫助安靜與一處意向房屋的房主將價格協商至41.8萬元后，安靜不再回復白云的微信消息。19日，安靜回信表示已于16日通過B房產中介公司購買了該房屋。

　　A公司認為安靜此舉屬于“跳單”行為，將其告上法庭 ，要求支付報酬。一審法院支持了A公司所主張的部分報酬 ，安靜不服判決 ，上訴至鞍山中院。

　　在安靜看來，她并非直接與房主完成房屋交易，而是通過B公司訂立的房屋買賣合同 ，并且已經支付了B公司的中介費用；同時，她自始至終未與A公司簽訂書面合同，不應向A公司支付報酬
。

02庭前厘爭點 撤上訴當庭履行

　　4月16日，鞍山中院庭審優質化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案。

　　安靜與A公司是否成立中介服務合同關系 ？安靜與房主簽訂房屋買賣合同
，與A公司提供的交易機會和服務是否具有因果關系 ？安靜是否應當向A公司支付報酬 ？

　　“為優化庭審 ，提高庭審質量和效率，先召開一個簡短的庭前會議 。”庭前 ，合議庭通過雙方當事人提交的上訴狀和答辯狀對案件爭點進行了整理和固定 
，讓庭審聚焦到三個爭議問題上。

　　為查清事實
，合議庭追加B公司作為輔助型無獨立請求權第三人參加訴訟 ，并對安靜發出當事人本人到庭令。庭前會議上，合議庭與三方圍坐在圓桌法庭 ，圍繞爭點組織證據交換，在溝通間適時進行法律釋明和心證公開
。

　　“雖然未簽訂書面中介合同 ，從被上訴人提交的微信聊天記錄可以證明 ，上訴人接受了A公司員工白云提供的房源篩選
、帶看房、溝通磋商等服務，根據《民法典》第四百九十條第一款的規定 ，在合同書簽名、蓋章或者按指印之前 ，當事人一方已經履行主要義務
，對方接受時  ，合同成立。”合議庭解釋道 ，如果A公司提供的交易機會對房屋買賣合同的訂立起到了實質性作用，依據《民法典》第九百六十五條的規定 ，A公司的報酬請求就應當得到法律的支持。

　　至此 ，當事人對案件判決結果已經有了心理預期。安靜表示服從一審判決 ，撤回上訴，并當庭支付了一審判決酬勞 。庭前會議僅歷時40分鐘 ，糾紛得到了實質性化解。

03小案出精品 向改革要解紛紅利

　　辦理一案，治理一片 。根據審判大數據分析研判 ，近三年鞍山市兩級法院審結涉中介服務糾紛案件133件，其中委托人“跳單”引發的糾紛數量居高不下。為了從源頭上預防和減少類案多發高發 ，維護市場秩序與消費者權益
，鞍山中院主動延伸審判職能作用 ，以本案審理為契機，針對從一起案件辦理中發現的共性問題，向房產中介公司 、行業協會 、監管部門分別提出司法建議，以此踐行“抓前端、治未病” ，積極參與社會治理。

　　與此同時，本次審判委員會還研究通過了《關于委托人利用其它中介機構“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區類案裁判尺度的統一 。

　　案件合議庭成員、民二庭公司保險類審判團隊審判長霍健對裁判要旨進行了解讀 ：“《民法典》第九百六十五條僅對委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務 ，繞開中介人直接訂立合同的情況作出明確規定，而對選擇其他中介人與第三方訂立本合同的情況留有空白 。在本案中，前中介人的中介行為對促成本合同訂立具有實質性作用，應對該條規定進行目的性擴張解釋 ，補充構成要件為‘委托人選擇后中介人而與第三方訂立本合同’ ，基于此，應支付前中介人的報酬請求
 。如果存在多家中介人報告情形的 ，應按中介人的參與內容和原因力確定報酬比例。”

　　“踐約守諾 ，既是市場交易秩序得以維護的重要支撐，更是社會主義核心價值觀倡導的價值準則。這也應該是我們法院在審理類似案件時，向社會傳遞的鮮明價值導向。”鞍山中院黨組書記
、院長陳林在該案中擔任審判長，他向參與庭審觀摩的法官們說道  ，“要敏于善于從審理的每一個鮮活案例中發現、總結和提煉有價值的裁判規則、理念和方法 。年初以來我們開展庭審優質化‘比武打擂’ ，就是在‘學練賽’開好示范觀摩庭的氛圍中 ，引起大家對手中每一起案件的關注和重視 。要在庭審優質化改革的推進過程中
，將‘如我在訴’‘能動履職’‘一次性解決糾紛’的司法理念貫穿到每個個案處理上，真正增進當事人的訴訟體驗感和獲得感
。”

　　文 字：黃繪如 吳孟奇(民三庭)

　　照 片：陳雪松

　　美術編輯：王藝橦

　　責任編輯：黃繪如